Cách hạch toán doanh thu môi giới bất động sản hiệu quả

Kinh doanh dự án BĐS được xem là một doanh nghiệp hoạt động dưới hình thức thúc đẩy mua bán BĐS và chốt hợp đồng giao dịch giữa khách mua nhà với chủ đầu tư dự án, có thể xem là môi giới trung gian cùng là đại lý bán bất động sản. Điều này làm cho bài toán hạch toán doanh thu môi giới nhà đất có sự khác biệt không nhỏ với các doanh nghiệp làm chủ đầu tư.

Tiêu biểu thời điểm doanh thu bán hàng từ môi giới bất động sản phần lớn đều từ hoa hồng kinh doanh, vậy nên vai trò của nhân lực vô cùng quan trọng, mọi công việc của bộ phận kế toán thường quản lý và hạch toán lương cứng của nhân viên kèm theo tiền hoa hồng được hưởng theo doanh số.

Điều kiện nên có trong hạch toán doanh thu môi giới địa ốc


+ BĐS bán cho khách hàng được hoàn thành toàn bộ thủ tục cần thiết, hoàn thành bàn giao cho khách hàng, nhân viên kinh doanh nhà đất chuyển giao xong cả rủi ro kèm theo ích lợi được gắn liền với quyền sở hữu nhà đất đến khách mua nhà đất.

+ Tài chính thu được dựa vào cho thuê hay bán BĐS đã được xác định chắc chắn, môi giới bất động sản cũng xác định được các chi phí liên quan cùng với giao dịch bán bất động sản.

​

Nếu đáp ứng đủ các điều kiện trên sàn phân phối BĐS mới thực hiện ghi nhận lại doanh số BĐS, tiến tới nhanh chóng hạch toán doanh thu môi giới.

Hạch toán doanh thu môi giới địa ốc


Khi hạch toán doanh thu môi giới nhà đất, bộ phận kế toán cần hiểu rõ được nhiệm vụ và quyền lợi của phòng kinh doanh BĐS và tư vấn khách hàng thuần túy nhằm truyền tải thông tin dự án cho khách hàng.

Hạch toán các khoản phí môi giới BĐS


Trong đó chi phí nhân viên kinh doanh dự án chủ yếu bao gồm tiền nhân công là tiền lương thưởng cho nhân viên, tiền phí đóng bảo hiểm nhân viên, thuế thu nhập cá nhân (nếu có), và chi phí sản xuất chung.
Khoản chi phí chung được dùn tại sàn phân phối BĐS đa phần đều là những công cụ làm việc trang bị cho nhân viên để hỗ trợ tư vấn khách hàng như phần mềm chuyên dụng (Landsoft Agency), bàn ghế, thước, bút, máy vi tính, đồng phục, máy in, giấy tờ, tờ rơi, tiền phí dùng điện thoại, các vật dụng khác….

Nhất là cộng thêm những chi phí phục vụ để tiếp đón khách hàng: bill khi ăn uống với khách hàng, chi phí cho nhân sự khác gồm: chi phí lương cho quản lý, lương kế toán… các khoản tiền như văn phòng phẩm, giấy bút, khấu hao thiết bị văn phòng: bàn ghế, máy tính…… đều không thể đưa vào trong giá vốn sẽ được note lại trong tiền phí vận hành công ty về sau dễ hạch toán lãi lỗ.

​

+ Các giấy tờ chứng từ của ngân hàng: cuối tháng ra ngân hàng: lấy sổ phụ, sao kê chi tiết, UNC, Giấy báo nợ, Giấy báo có về lưu trữ và làm căn cứ lên sổ sách kế toán

+ Mỗi khi cuối tháng, phòng kế toán sẽ thực hiện kết toán doanh số, chi phí cùng với tính toán tình hình kinh doanh tương tự các doanh nghiệp khác.

Tính thuế TNDN phải nộp.

Hạch toán doanh thu môi giới bất động sản


Nhân viên kế toán công ty BĐS khi hạch toán doanh thu môi giới sẽ phải xác định rõ doanh thu chi tiết cụ thể từng loại bất động sản khi cho thuê hay bán qua đấy dễ dàng hạch toán chính xác các loại doanh thu dịch vụ cho môi giới bất động sản. Kế đấy nhân viên kế toán thực hiện tính toán khoản phí thành khoản tiền vốn trong kinh doanh BĐS so sánh với doanh thu mang lại.

​

Trong đó hạch toán doanh thu môi giới chi tiết cho môi giới bất động sản cần hạch toán:

+ Nợ TK 131 chính là chi phí cần phải thu của khách khi bán bất động sản nhưng khoản tiền lại chưa thể thu được ngay. Tiêu biểu là với các sản phẩm bất động sản phải chịu thêm các khoản thuế như: thuế bảo vệ môi trường, thuế tiêu thụ đặc biệt GTGT, kế toán cần phải phản ánh doanh thu bán hàng đồng thời cung ứng những dịch vụ theo giá bán chưa thuế, những những khoản tiền thuế cần phải thu sẽ phải nộp tách riêng khi doanh thu bán BĐS được ghi nhận, bao gồm nợ TK 131 là khoản nợ khách hàng phải thanh toán tổng giá, TK 511 là doanh thu bán bất động sản và cung cấp dịch vụ khi chưa có thuế, TK 333 là các khoản phí đóng thuế nộp cho nhà nước.

Chẳng hạn nếu không tách được các khoản thuế phải nộp, phòng kế toán cần phải ghi lại doanh thu có cả các khoản thuế phải nộp. Kế toán định kỳ cần phải xác định rõ khoản tiền thuế phải nộp theo nghĩa vụ và ghi chú giảm doanh số thu về.

Riêng bất động sản giao dịch không thành công, phòng kế toán thời điểm hạch toán doanh thu môi giới cần thiết ghi lại rành mạch khoản doanh thu bán bất động sản kèm cung ứng dịch vụ khách hàng ở giá bán chưa tính thuế (nợ TK 511), tiền thuế kèm chi phí sẽ phải nộp lên quốc gia – chính là khoản thuế GTGT của BĐS khi bị khách hàng trả về, cụ thể mỗi một loại thuế cùng với chi phí cần thu từ khách mua nhà.

Chẳng hạn nhân viên môi giới bán nhà đất cho khách hàng trong chính sách được chiết khấu thương mại và giảm giá bất động sản thì số tiền giảm giá, chiết khấu đó sẽ được ghi ngay trên hóa đơn bán hàng. Theo đó kế toán cần phản ánh doanh số thu về theo giá chiết khẩu hoặc được giảm (được ghi nhận theo doanh thu thuần) cùng không thể hiện cụ thể số tiền giảm giá hay chiết khấu bất động sản.

Trường hợp trong hợp đồng giao dịch BĐS không ghi lại khoản tiền được chiết khấu hoặc giảm giá lý do là khách mua nhà không đủ điều kiện được chiết khấu hay chưa xác định số phải chiết khấu, giảm giá thì hạch toán doanh thu môi giới cũng sẽ ghi nhận theo mức giá chưa được hưởng giảm giá (là doanh thu gộp). Bởi thế khi đã tính toán doanh thu, khi khách mua nhà có đủ điều kiện hưởng giảm giá, chiết khấu từ đây kế toán cần phải lưu lại số tiền giảm giá, chiết khấu là số tiền giảm doanh thu gộp.

Vì vậy khi chủ đầu tư cần hạch toán doanh thu môi giới chính xác và tránh nhầm lẫn, hầu hết các chủ đầu tư cùng sàn giao dịch đã sử dụng tới phần mềm bất động sản như Landsoft Agency nhằm tăng cường kiểm soát và hạch toán doanh thu bất động sản chính xác hơn.

Tin tức liên quan có tại: https://landsoft.com.vn/